부동산 시장의 ‘영끌 리턴’, 과열일까 회복일까?

https://n.news.naver.com/mnews/article/661/0000051714

부동산 시장에 ‘영끌 리턴’.. “집값 불씨 살아났나, 또 터지나?”

 

주택담보대출(주담대)가 최근 급증하며 부동산 시장에 다시 '영끌' 열풍이 부는 조짐이 보이고 있다고 하는데요,

과연 이 현상이 시장 회복의 신호일지 아니면 또 다른 위기의 전조일지 기사 내용 요약해보며 상황 살펴보겠습니다.

 

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핵심 요약

1. 대출 급증: 5대 시중은행의 2월 신규 주담대가 7조 4,878억 원으로, 전월 대비 34.3% 폭증하며 10개월 만에 최대치를 기록.
2. 원인: 금리 인하 기대감, 대출 규제 완화(토지거래허가구역 해제 등), 7월 3단계 DSR 규제 전 ‘막차 대출’ 심리.
3. 지역별 동향: 강남, 마·용·성 등 인기 지역에서 대출 상담 급증.
4. 우려: 전문가들은 집값 반등이 제한적일 가능성을 제기하며, 금리 상승 시 이자 부담 증가와 ‘묻지마 대출’ 리스크를 경고.

 

왜 지금 대출이 폭증했을까?

이번 대출 급증은 몇 가지 요인이 복합적으로 작용한 결과로 보입니다.

• 금리 인하: 신한·하나·NH농협 등 주요 은행이 주담대 금리를 0.10~0.40%p 낮추며 대출 문턱을 낮췄습니다.
• 규제 완화: 토지거래허가구역 해제로 강남 등 일부 지역에서 거래가 살아나며 투자 심리가 자극받은 상황.
• 막차 심리: 7월 도입 예정인 3단계 DSR 규제가 대출 한도를 더 줄일 가능성이 커, 상반기 내 대출을 서두르는 이들이 많아졌습니다.

특히 정책 대출 비중이 1월 44%에서 2월 36.6%로 줄고, 은행 자체 대출이 늘어난 점은 실수요뿐 아니라 투자 수요가 다시 살아나고 있다는 신호로 해석됩니다.

 

리스크는 없을까?

하지만 낙관만 하기엔 이른 시점입니다.

1. 제한적 반등: 강남·송파 등 일부 지역 집값 상승은 전체 시장 회복으로 이어지기엔 한계가 있다는 의견이 지배적입니다.
2. 금리 역전 가능성: 하반기 금리가 다시 오를 경우, 지금의 저금리 대출이 부메랑이 되어 이자 부담을 키울 수 있습니다.
3. 과거 교훈: 2021~2022년 ‘영끌 대란’ 이후 집값 하락으로 상환 부담에 시달린 사례가 반복될 가능성도 배제할 수 없습니다.

은행 내부에서도 “투기 열풍으로 변질될까 우려된다”며 긴장하고 있고, 금융당국이 가계대출 증가율 관리에 나서면서 상반기 대출 경쟁이 과열되긴 어려울 전망입니다.

 

 

현재 부동산 시장은 금리 인하와 규제 완화라는 유혹에 휩싸여 있지만, 

과거처럼 단기적 기대감에 휘둘리다 보면 큰 부담을 떠안을 수 있습니다.

대출 급증이 집값 상승으로 직결된다고 보긴 어렵고,

오히려 투자와 투기의 경계에서 냉정한 판단이 필요한 시점입니다.

 

전문가들의 조언처럼, “장기적 부담을 따져보라”는 경고를 새겨들을 때인 것 같은데요,

‘영끌 재연’의 끝은 결국 우리의 선택에 달려 있으니, 단기 열기보다는 현실적인 계획이 우선이어야겠습니다

 

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토지거래허가구역이란?

토지거래허가구역은 부동산 투기 억제를 위해 정부가 지정한 특정 지역으로, 이곳에서 토지나 주택을 거래하려면 지방자치단체의 허가를 받아야 합니다. 주로 강남 등 집값 과열 우려가 큰 지역이 대상이 되며, 허가 조건에는 실거주 목적 여부나 보유 기간 등이 포함됩니다. 최근 일부 구역이 해제되면서 거래가 자유로워졌고, 이는 투자 수요 증가와 집값 상승 기대감을 부추기는 요인으로 작용하고 있습니다

 

 

3단계 DSR 규제란?

DSR(총부채원리금상환비율)은 연 소득 대비 모든 대출의 원리금 상환액 비율을 계산해 대출 한도를 정하는 지표입니다. 2025년 7월 도입 예정인 3단계 DSR 규제는 기존 1·2단계보다 더 엄격한 기준을 적용해 가계대출을 억제하려는 조치입니다. 예를 들어, 주담대뿐 아니라 신용대출, 전세대출 등 모든 부채를 포함해 DSR 한도를 낮추고, 특히 고소득자나 다주택자에 대한 대출 문턱을 높일 가능성이 큽니다.